北京将取消地价上限 头部央企的纷争开始了

雨落润田

11月6日，经济观察网从多家房企获悉，北京拟在今年的第三批次供地中取消地价上限。

这意味着价格将重新成为北京土地公开出让的主导因素，摇号、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等价格封顶后的竞买规则将撤销。

根据北京市规划和自然资源委员会官网，今年第三批次拟供应商品住宅用地清单，计划供应19宗地，涉及朝阳区小红门1宗、丰台区羊坊村等4宗、昌平区回龙观信息产业园二期等2宗、亦庄新城1宗、大兴新城2宗等。

2021年3月，全国22个主要城市的住宅用地实施双集中（集中挂牌、集中出让）供地，3月底，北京在第一批次宅地挂牌文件中，首次公布了土地合理上限价格，一般设置溢价率上限为15%。随后两年多，北京持续更新土地出让环节的配套政策工具：地价触顶后，转为竞建公租房面积上限、竞政府持有产权份额，或投报高标准商品住宅建设方案，或竞超低能耗建筑面积，或竞现房销售面积等。

土地出让政策与房地产供需结构息息相关。

随着7月24日中央定调“房地产市场供求关系出现重大变化”，相应的调控政策和土地供给模式也随之调整。

经济观察网获悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》已于9月1日正式印发，《意见》明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

保障归保障，市场归市场的规则明晰，土地供给模式的调整也随之而来。

经济观察网此前报道，9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制等，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等二线城市已经落地。

此番北京取消地价上限，顺应自然资源部的政策建议，在一线城市中居先。

从摇号变为价高者得，地产公司投资部门的精力不必用在寺庙里，但需要对地块做更精准的研判。

一家头部央企集团投资人士得知北京将取消摇号规则后，其所在公司计划对意向地块做更详细的分析，申请更高的价格授权，“上一场合肥土拍战况就十分激烈，各家举牌跟疯了一样”。

11月2日，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地，除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外，其他3宗溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%。

除了研判地块成色和所在区域后市潜力，房企的投资决策还需参考顾虑竞争对手的动作。该头部央企集团投资人士说，目前房企销售前5强阵容基本稳定，但具体位次仍有悬念，“尤其是几个头部央企玩家之间很难合作，因为谁都想做‘带头大哥’，谁也不服谁”。

据克而瑞地产研究的数据，1-10月，房企销售排行榜前5强分别是保利发展（3351亿元）、万科地产（2908亿元）、中海地产（2508亿元）、华润置地（2431亿元）、招商蛇口（2287亿元）。

据中指研究院数据，1-10月房企权益拿地金额上，排名前5的分别是中海地产（897亿元）、保利发展（712亿元）、华润置地（625亿元）、建发房产（621亿元）、绿城中国（584亿元）。

该头部央企今年的投资原则之一是以销定投，在整个集团内部做平衡，卖多少，投多少。目前，多家央企的年内投资额都没有用完。

因此头部央企之间暗暗角力在所难免，在投资和合作上，这些央企间有一个不成文的“默契”：排名相近的两家公司一般不合作，因为一方想守住名次，位次靠后的一方想赶超对方。前述头部央企集团投资负责人透露。

不过，也有企业选择了观望，一家建筑央企北京投资人士表示，年内剩余的2个月，公司大概率不参加土拍了，“楼市挺冷，但土地市场热度不减，我们打算观望一下。”

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